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二手房過戶方式不同 稅費竟相差這么多錢
發布時間:2018-09-20 11:46 來源:品房閣
文章摘要: 房產過戶有贈與、繼承和買賣三種方式,過戶方式不同需要繳納的稅費也不一樣,到底哪種方式最劃算呢?今天就給大家算筆賬。
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  房產過戶有贈與、繼承和買賣三種方式,過戶方式不同需要繳納的稅費也不一樣,到底哪種方式最劃算呢?今天就給大家算筆賬。

  贈與過戶

  1、非直系親屬房產贈與稅費:

  契稅:計稅價格*3%

  個稅:計稅價格*20%

  營業稅:(同買賣過戶標準)

  (1)普通住宅:滿2年免營業稅;不滿2年,計稅價格*5.55%。

  (2)非普通住宅:滿2年,(計稅價格-購房價格)*5.55%;不滿2年,計稅價格*5.55%。

  說明:計稅價格:《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區同類房屋市場價格,按"孰高"原則予以確認。購房價格:根據納稅人提供的《銷售不動產發票》確定。

  2、直系親屬房產贈與稅費:

  直系親屬之間無償贈與房產,免征營業稅和個稅,需交3%契稅。

  契稅:3%

  個稅:免征

  營業稅:免征

  PS:

  (1)什么是直系親屬?

  a、指相互之間有一脈相承的血緣關系的上下各代親屬,如父母與子女、外祖父與外孫子女等。

  b、配偶的姐妹及其子女不屬于直系親屬,屬于姻親。

  (2)房產贈與不需要交公證費

  在辦理個人以離婚財產分割、贈與親屬、贈與撫養人或贍養人方式無償贈與不動產、土地使用權的免征營業稅手續時,不再要求提交贈與公證材料。

  (3)贈與獲得房產再出售正常交稅

  通過贈予獲得的房產再出售,按買賣正常交稅:包括契稅、個稅和營業稅。

  特別提醒:

  1、繼承或直系親屬贈予取得的住房,購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。

  2、非直系親屬贈予取得的住房,購房時間從受贈產權時間開始計算

  繼承方式過戶

  房產繼承是按照《繼承法》的規定,把被繼承人所遺的房產轉歸繼承人的行為。房產繼承是不需要交稅的(包括契稅、營業稅和個稅等)。

  但是有兩個條件:一是繼承應當在被繼承人死亡后才能發生;二是繼承遺產的應當是被繼承人的法定繼承人。

  《繼承法》規定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、兒媳、女婿。

  繼承第一順序:配偶、子女、父母。繼承第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

  特別提醒:繼承房產需要辦理繼承公證,收費采取分段遞減累計收取。受益額按公證處委托的機構提供的“評估價”計算,通常低于市場價。

  具體標準如下:

  受益額20萬元以下的部分,按不超過1.2%收取;

  超過20萬元不滿50萬元的部分,按不超過1%收取;

  超過50萬元不滿500萬元的部分,按不超過0.8%收取;

  超過500萬元不滿1000萬元的部分,按不超過0.5%收取;

  超過1000萬元的部分,按不超過0.1%收取。

  證明單方贈與或受贈的,減半收取。(目前公證處只辦理雙方公證)

  需要交的費用:如果受益額100萬,20萬×1.2%+30萬×1%+50萬×0.8%=9400元(公證費)。

  特別提醒:繼承過戶獲得的住房,再次出售時和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業稅、個稅和契稅)。(繼承或直系親屬贈予取得的住房,購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。)

  買賣方式過戶

  1、契稅(買方繳納)

  2、營業稅(賣方繳納)

  計稅價格:按《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區同類房屋市場價格,按"孰高"原則予以確認。什么是普通住宅?住宅面積≤144㎡且容積率≥1.0

  購房價格:根據納稅人提供的《銷售不動產發票》確定。

  滿2年或滿5年如何界定?

  ①按市場價格購買的住房以《房屋產權證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發日期,按"孰先"原則確認。

  ②按房改政策購買的住房以《房屋產權證》上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽定日期和付款收據時間,按"孰先"原則確認。

  ③繼承或直系親屬贈予取得的住房,購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。

  ④非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產權時間開始計算。

  3、個稅(賣方繳納)

  核定征收:納稅人不能提供房屋原值等費用發票,個人所得稅=計稅價格×1%(南京目前按此標準征收個稅)查驗征收:納稅人能夠提供房屋原值等費用發票,個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關稅費-合理費用)×20%

  什么是家庭唯一住房?納稅人家庭在南京沒有其他的住房,至于納稅人本人或者配偶或者未成年子女在外地有沒有住房、有幾套住房,都是不管的。納稅人名下如果有其他的期房,只要購房記錄已經在房管局備案,即使房產證沒有辦下來,也不予認定為"唯一住房"。

  從以上的稅費明細我們來舉例計算一下:

  我們按照90㎡以下家庭唯一,總價120萬來計算。

  1、法定繼承人之間過戶繼承最劃算

  法定繼承人之間的過戶,繼承最劃算,除了公證費無需交納任何稅費,非法定繼承人之間的只能通過贈予或者買賣過戶。

  提醒:在實際操作中,因為繼承是遺產人死后才可以進行產權過戶,所以這種過戶方式的人比較少。

  2、房子須繳營業稅時贈予較劃算

  如果房產交易未滿2年,需要繳納營業稅的情況下,

  直系親屬贈與:免征營業稅和個稅,需交3%契稅,即3.6萬

  非直系親屬贈與:契稅+個稅+營業稅,即120*3%+120*20%+120*5.55%=34.26萬

  買賣過戶:契稅+個稅+營業稅,即120*1%+120*1%+120*5.55%=9.06萬

  如果房產交易滿2年,不需要繳納營業稅的情況下,

  直系親屬贈與:免征營業稅和個稅,需交3%契稅,即3.6萬

  非直系親屬贈與:契稅+個稅,即120*3%+120*20%=27.6萬

  買賣過戶:契稅+個稅,即120*1%+120*1%=2.4萬(按照滿2年不滿5年計算,如果滿五年稅費更少)

  由此可見非直系親屬不管在什么情況下都是買賣過戶最劃算,而直系親屬之間當需要繳納營業稅時贈與比買賣過戶更劃算,當不需要繳納營業稅時,買賣過戶更劃算。

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